부동산은 왜 한국인의 가장 큰 자산인가?
한국에서 부동산은 단순한 거주 공간을 넘어선 자산 형성의 핵심 수단이다. 주식이나 예금보다 가격이 크고 유동성은 낮지만, 사람들이 여전히 부동산에 집착하는 이유는 무엇일까? 이 글은 부동산이 어떻게 한국인의 부의 축적 과정에서 핵심적인 역할을 해왔는지, 그리고 상위 자산가들은 그것을 어떻게 전략적으로 활용하고 있는지를 분석한다.
한국 자산 구조의 현실: 부동산이 곧 부다
2024년 기준 통계청 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 약 76%는 부동산 형태로 존재한다. 상위 1% 자산가로 올라갈수록 이 비중은 더 올라가며, 상위 10%는 전체 부동산 자산의 절반 이상을 소유하고 있다. 이러한 집중은 다른 자산군과 비교했을 때 유독 강하며, 이는 한국의 역사적, 정책적 맥락과 밀접한 관련이 있다.
1970년대 이후 급속한 도시화와 함께 부동산 가격은 가파르게 상승했고, 정부 정책 역시 부동산을 중심으로 돌아갔다. 주택공급, 택지개발, 재개발·재건축 등 대부분의 자산증식 기회가 부동산 영역에서 발생했다. 이런 구조는 한국에서 “부동산을 갖지 않으면 자산 격차를 따라잡을 수 없다”는 인식을 강화해왔다.
레버리지와 수익률: 부동산은 자본이 적어도 투자할 수 있다
부동산 투자의 가장 강력한 무기는 레버리지(타인 자본의 활용)다. 주식은 전체 금액을 투자해야 수익을 얻을 수 있지만, 부동산은 자기자본의 일부만 있으면 대출(LTV)을 통해 수억 원대의 자산에 투자할 수 있다.
예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 LTV 50% 조건으로 구입한다고 가정하면, 실제 투자자는 5억 원만 들여 10억 원짜리를 소유하게 된다. 이후 부동산 가치가 10% 상승하면, 자산은 1억 원 증가하지만, 투자자의 실제 수익률은 20%에 달한다. 이는 자기자본 대비 수익률(ROE)을 극대화할 수 있게 만드는 구조다.
또한, 월세나 전세를 끼고 투자하면 대출 부담을 임대소득으로 상쇄할 수 있고, 일정 수준의 현금흐름 확보도 가능하다. 이처럼 부동산은 소득이 많지 않아도, 자산이 적어도, 미래 기대 수익을 담보로 투자할 수 있는 몇 안 되는 자산이다. 특히 안정적인 소득이 있는 직장인일수록 대출이 용이하므로, 실질적인 자산 증식 수단으로 작용할 수 있다.
상위 자산가들은 어떻게 부동산을 활용하는가?
상위 자산가들은 단순히 부동산을 보유하는 데 그치지 않는다. 그들은 부동산을 절세, 소득 창출, 자녀 증여, 리스크 회피 수단으로 전략적으로 활용한다.
먼저, 임대수익을 통한 현금흐름 확보는 고정수입원이 된다. 상가·오피스텔·도심 주택 등을 다수 보유해 월세 수익만으로 연 수천만 원에서 수억 원의 소득을 창출하는 경우도 많다. 게다가 상가나 건물은 법인을 통해 소유하면 법인세 체계에서 절세가 가능하고, 가족을 등기이사로 올려 합법적으로 소득 분산 효과도 누릴 수 있다.
또한, 증여 전략도 매우 정교하다. 공시지가가 실거래가보다 낮은 시점에 부동산을 증여하면, 비교적 낮은 세금으로 수십억 원대의 자산을 자녀에게 이전할 수 있다. 이는 금융자산 증여보다 세율 측면에서 유리한 경우가 많다. 상위층은 이를 위해 감정평가, 증여 시기, 보유 구조 등 모든 요소를 계획적으로 설계한다.
마지막으로, 재건축·리모델링이 예정된 지역의 낡은 부동산에 투자해 자산가치를 비약적으로 높이거나, 개발 예정지 주변의 토지를 사들여 중장기 차익을 노리는 전략도 일반적이다. 이처럼 부동산은 자산가에게 단순 보유가 아닌 다기능 자산 관리 도구로 쓰이고 있다.
부동산과 다른 자산 비교: 왜 부동산이 선택되는가?
그렇다면 왜 부자들은 주식보다 부동산을 선호할까?
첫째, 안정성 때문이다. 부동산은 물리적 자산이며, 장기적으로 가격이 하방 경직성을 가지는 특성이 있다. 둘째, 자산에 대한 직접 통제가 가능하다. 주식은 회사 외부인이 좌우하지만, 부동산은 내가 직접 임대를 관리하거나 리모델링을 통해 부가가치를 더할 수 있다. 셋째, 정책 보호다. 주택은 거주수단이기 때문에 국가의 강한 규제가 따르지만, 동시에 실수요자는 정책적으로 어느 정도 보호를 받는다.
반면, 주식은 변동성이 크고, 기업 내부 정보 접근이 어려워 고위험군에 속한다. 물론 유동성과 투자 접근성은 더 뛰어나지만, 자산가의 입장에서는 대규모 자산의 분산 투자나 절세 효과 면에서 부동산이 더 유리하다고 판단할 수 있다.
평범한 사람도 부동산을 전략적으로 접근해야 한다
물론 부동산 투자에는 리스크도 있다. 금리 상승기에는 대출 부담이 커지고, 정책 리스크 또한 존재한다. 하지만 우리나라의 자산 형성 구조에서 부동산을 배제하고 부를 축적하는 것은 매우 어렵다는 점도 현실이다.
특히 레버리지를 활용한 자산 확대가 가능한 구조에서, 부동산은 자산을 극대화할 수 있는 몇 안 되는 수단이다. 상위 자산가들이 여전히 부동산을 중심으로 자산을 설계하는 이유도 여기에 있다.
평범한 사람에게 부동산은 더 이상 ‘내 집 마련’의 의미만 가지지 않는다. 그것은 자산 불평등을 줄이는 유일한 사다리일 수 있으며, 전략적으로 접근할수록 미래를 바꿀 수 있는 수단이 된다. 단기적 시세차익만을 바라보는 투기적 접근이 아니라, 장기적 관점에서 현금흐름·세금·목적별 설계를 병행하는 방식으로 접근해야 한다.
단기적 시세차익만을 바라보는 투기적 접근이 아니라, 장기적 관점에서 현금흐름·세금·목적별 설계를 병행하는 방식으로 접근해야 한다. 특히 요즘처럼 금리가 높고 부동산 시장의 유동성이 둔화된 시기에는 무리한 레버리지보다, 보유 목적에 맞춘 안정적 자산 설계가 더욱 중요하다. 실거주 목적이라면 생애주기와 가족 구성 변화까지 고려해 지역과 평형을 선택해야 하고, 투자 목적이라면 임대 수익률·공실률·세금 등 여러 요소를 따져야 한다. 정부의 규제는 언제든 바뀔 수 있기 때문에, 정책 리스크에 유연하게 대응할 수 있는 구조 설계도 필수다.
또한 부동산은 단순히 사는 것으로 끝나지 않는다. 보유 기간 동안의 관리, 리모델링, 용도변경 등 다양한 부가가치 전략이 존재하며, 이것이 자산가들이 부동산을 선호하는 또 다른 이유이기도 하다. 부동산은 스스로의 선택과 관리 방식에 따라 '값이 오르는 소비재'가 아닌 '현금이 나오는 생산 자산'이 될 수 있다.
이제는 우리 모두가 부동산을 바라보는 관점을 달리해야 한다. 과거의 묻지마 투자와는 다른, 데이터 기반의 분석, 장기 전략, 구조화된 설계를 통해 부동산은 평범한 사람에게도 부를 축적할 수 있는 가장 현실적인 수단이 될 수 있다. 선택은 전략적으로, 판단은 냉정하게 해야 한다.